Hipoteca de Tasa Variable (ARM)

    importancia de Hipoteca de Tasa variable

    Una hipoteca de tasa variable o ajustable (adjustable rate mortgage (ARM) por su traducción en ingles), es un tipo de hipoteca en la cual la tasa de interés que se paga sobre el saldo pendiente varía de acuerdo con un punto de referencia que se especifica en el contrato a la hora de solicitar el préstamo. El algunos casos, el tipo de interés que se debe pagar inicialmente es fijado por un periodo de tiempo determinado para luego cambiar a un tipo de tasa variable que puede cambiar todos los años o incluso todos los meses según las condiciones del mercado. La tasa de interés pagada esta basado en un punto de referencia y a esta se le suma un porcentaje adicional. Por ejemplo la tasa base puede ser el LIBOR mas un 2%.

    A este tipo de hipotecas también se las conoce como hipotecas de tasa de interés ajustable.

    Hay dos tipos de hipoteca de tasa variable:

    1. La hipoteca ARM solo de intereses: En este tipo de hipoteca el deudor o prestatario solo paga los intereses sobre el préstamo dejando el balance principal pendiente de ser pagado. Esto tiene como ventaja que los pagos iniciales son mas pequeños pero todo el principal debe ser pagado al final lo que puede representar un pago enorme si la persona no esta preparada para hacerlo. A esto se le conoce como pago balón.
    2. Hipoteca de tasa variable híbrida: Bajo esta modalidad el prestatario paga una tasa de interés fija por un periodo de tiempo y luego de transcurrido este periodo procede a pagar una tasa de interés variable por el resto de vida del préstamo. Un ejemplo de este tipo de hipoteca híbrida es la ARM 3/1, donde durante los primeros 3 años la tasa de interés es fija, y luego la tasa se ajusta una vez al año a partir de entonces.

    En muchos casos las hipotecas de tasa variable tienen limites sobre que tanto puede variar la tasa de interés para arriba y para abajo en un mes o año. En otros casos las tasas de intereses solo se pueden ajustar para arriba y no habrá algún beneficio para el prestatario si las tasas bajan.

    Para ilustrar como una hipoteca de tasa variable puede afectar a una persona, supongamos que el banco ofrece una hipoteca de tasa ajustable por $100 mil dolares a 20 años. La tasa de interés a pagar sera la tasa base mas un 3% adicional, y con un máximo de 10% sobre el monto del préstamo.

    1. Ejemplo 1: Si la tasa base es de 3%, la tasa de interés del préstamo sera del 6% (3% base + 3% adicional), y el pago mensual sera de $716 dolares mensuales
    2. Ejemplo 2: Si la tasa de interés base sube 1% y se ubica en 4%, entonces la tasa de interés del préstamo sera de 7% (4% + 3%). Eso significa que la el pago mensual sera de $775 dolares

    En este ejemplo, 1% de variación significa que la persona tendrá que pagar $59 dolares mensuales adicionales (708 dolares anuales) lo cual se traduce en un incremento del pago de aproximadamente 8%. Esto puede significar un gran aumento para una persona y pudiese complicar el cumplimiento de los pagos en el futuro.

    ¿Por qué una Hipoteca de Tasa Variable es importante?

    Las hipotecas de tasa variable pueden ser complejas y tener consecuencias muy serias si no se entiende de manera clara las implicaciones de las variaciones en la tasa de interés. Es el deber del prestatario entender las consecuencias de los cambios en las tasas así como su derechos. Los deudores deben estar seguros que pueden manejar los pagos del préstamo en la peor de las situaciones. Es bueno que el deudor analice su capacidad de pago tomando en cuenta la mayor tasa de interés permitida por la hipoteca. Por ley, las instituciones financieras están obligadas a revelar el pago máximo que implica el préstamo.